Очередной дефолт крупного застройщика в Подмосковье вынуждает власть снова тратить бюджетные средства на спасение несостоявшихся новоселов.

Можно ли решить эту злободневную проблему раз и навсегда? Правильный ли курс наметило Правительство РФ внеся ряд законодательных поправок в ФЗ №214?

Эти вопросы обсуждались на 84 заседании Международного клуба инвесторов ИНТЕГРАЦИЯ, который прошел 19.07.18 в Метрополе в рамках Финансового форума.

 

МЫ ПОЙДЕМ ДРУГИМ ПУТЕМ… (?)

Участники дискуссии – застройщики, банкиры, руководители общественных организаций – пришли к выводу, что новые поправки означают, по сути, «СМЕРТЬ ДОЛЕВКЕ». Выполнить все требования, которые предъявляют застройщикам, практически невозможно без существенного удорожания себестоимости проектов.

Согласно новым поправкам, застройщик должен зарезервировать 10% от стоимости проекта в уполномоченном банке еще на этапе проектирования. Это как раз тот этап, на котором очень сложно получать кредиты, а на деньги дольщиков рассчитывать еще рано.

Застройщик, который потратил солидную сумму на покупку земельного участка и занят подготовкой разрешительной документации, должен быть весьма состоятельным, чтобы у него оставались свободные средства для удовлетворения прихоти законодателя.

Это приведет к монополизации строительного рынка крупными компаниями, а это в свою очередь означает, что мелкие и средние должны будут просто умереть или же уйти «под больших монстров». Когда снижается конкуренция, тогда снижается качество строительства и цены будет диктовать монополист.

 

ЭСКРОУ-СЧЕТ с русским акцентом

Владимир Гамза, Председатель Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, отмечает, что во всем банковском мире под эскроу-счетом подразумевают специальный расчетный счет, аналог аккредитива. Это означает, что деньги на таком счете не замораживаются, а расходуются в соответствии с прописанными в контракте условиями. В России закон получился в интересах банка, который пользуется бесплатно деньгами дольщика, а застройщика кредитует под проценты. А если клиенту нужен ипотечный кредит, то банк зарабатывает еще дополнительно деньги фактически из воздуха.

Застройщики переживают, что у банков будет соблазн максимально долго удерживать деньги покупателей на эскроу-счетах и придираться к застройщикам, чтобы не платить своевременно.

И опасность эта возникла не на пустом месте. Дело в том, что законодательно утверждено ограниченное количество банков. На 19.07.18 их было 55. Далеко не во всех регионах есть их представительства. Зачем лишать застройщика права выбора себе финансового партнера? Безусловно, должны быть требования к банкам, но отнюдь не по размеру капитала и активов, а по надежности.

 

ВЫБОРЫ БЕЗ ВЫБОРОВ

В предыдущей концепции развития рынка жилищного строительства предусматривался поэтапный период к переходу на эскроу-счета. Однако сейчас установлены жесткие строки – 1.07.19 года. «Зачем нужна такая спешка?» – недоумевают строители. Почему идею Государственного компенсационного фонда нельзя было оставить хотя бы на несколько лет, чтобы дать возможность естественным путем «отделить мух от котлет»?

Много недовольства вызывает также тот факт, что девелопера заставляют за свой счет, а по сути за счет денег будущих покупателей, развивать территорию: проводить коммуникации, строить дороги, детсады, школы и т.д.

И самое главное, что все эти объекты должны строиться за счет застройщика, иначе правоохранительные органы будут считать это нецелевым расходованием средств дольщика.

А где роль государства? Почему муниципалитеты не используют полученные деньги от аукционов по продаже земель для жилищного строительства на строительство тех же дорог?

Участники заседания пришли к выводу, что необходимо:

– создать в России Единую федеральную площадку проектов комплексного развития территорий,

– провести паспортизацию всех объектов жилищного строительства,

– освободить девелоперов, развивающих территории, от уплаты земельного налога на срок до 5 лет,

– организовать единый аккредитованный государством веб-портал для сбора документации для всех госорганов.

ГДЕ ДЕНЬГИ, ЗИН?

Предположим, что в России ежегодно будет вводиться в строй 80 млн кв. метров жилья по цене 38.000 рублей за кв. метр. Это означает, что емкость строительного рынка – примерно 3 триллиона рублей. Найдется ли в банках такой объем?

Теоретически – да, так как на депозитных счетах находится 27 триллионов рублей. Предположим, что средний депозит – 6% годовых, которые банк должен выплатить вкладчику.

Прибавим еще маржу банка и получим, что подорожание стройки обойдется минимум в 7 %.

Можно ли превратить вкладчиков банков в инвесторов в жилищное строительство?

Можно, для этого необходимо создать трансмиссионный механизм превращения сбережения населения в инвестиции.

Например, использовать опыт краудфандинговых площадок для сбора средств инвесторов, а саму площадку назначить налоговым агентом. И тогда инвестору не нужно будет покупать квартиру и ждать окончания строительства – можно будет купить по 1 квадратному метру в 40 разных проектах и в 40 разных регионах РФ. И продать любое их количество на любом этапе.

БАНКИ VS ЧАСТНЫЕ ИНВЕСТОРЫ

Очевидно, что новый закон больше выгоден банковскому сообществу, чем застройщикам и дольщикам.

Девелоперы однозначно говорят, что им надежнее будет вначале построить дом, а потом его продавать, чем иметь еще одного контролера стройки в виде банка, помимо федерального Минстроя и регионального надзора.

А дольщику надежней будет купить уже готовое жилье, чем рисковать, в надежде, что банк будет гарантом. Ведь не стала панацеей для рынка страхование договоров ДДУ?

Кто гарантирует в нашей стране надежность банка? Они лишаются лицензий даже чаще, чем разоряются застройщики.

В современном цифровом мире можно обойтись и без таких дорогостоящих посредников.

Ирина Радченко, Председатель Международного клуба инвесторов ИНТЕГРАЦИЯ.