Как здорово, что все мы здесь сегодня собрались

23 апреля 2008 года в «Президент-отеле» состоялось 37-ое заседание Международного Ипотечного Клуба (МИК). Ровно четыре года прошло с тех пор, как МИК впервые собрал основных игроков рынка недвижимости, ипотеки и финансов, а также представителей власти для обсуждения актуальных вопросов. Вот и на этот раз, в теплой и дружеской обстановке, традиционной для заседаний МИК, участникам было интересно послушать высказывания авторитетных экспертов на тему актуальных тенденций развития рынка недвижимости и ипотеки, а также поделиться друг с другом свежими новостями мира финансов.Что нам стоит дом построить?

Основной вопрос, который волновал участников заседания, касался продолжающегося роста цен на квартиры в Московском регионе. Руководитель управления развития клиентских программ и ипотеки «ПИК-риэлти» Елена Кураткина выразила большую надежду на плавный, а не скачкообразный рост цен на квартиры в дальнейшем, хотя и отметила явную тенденцию преобладания спроса над предложением. Дамир Маннибаев, заместитель генерального директора «Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан», рассказал о том, что средняя цена на квадратный метр жилья в регионе от 20 000 до 30 000 рублей, тогда как в столице Уфе, цена за тот же квадратный метр доходит до 80 000 рублей. Однако в связи с уменьшением темпов роста ипотечного рынка, рост цен на квартиры в Башкортостане замедлился. В Татарстане ситуация иная. По словам директора Московского филиала АК «Барс» Александра Белицкого, за последние два месяца в республике цены на недвижимость выросли на 20 процентов.
Ольга Гасич, представитель строительного концерна ВАНТ города Сочи отметила, что будущая столица проведения Олимпийских игр 2012 года также продолжает дорожать с каждым днем. По ее словам, земля в курортном городе, стоит от 15 000 долларов до 800 000 долларов за сотку. Такой уровень цен, по ее мнению, определяется модой девелопперов на Сочи. Остается только догадываться, сколько будут стоить дома и квартиры в Сочи, если цена на землю там уже дороже, чем на знаменитой Рублевке. Построить дом не трудно, гораздо сложнее будет его потом продать, тем более что основные конкуренты Сочи как приморского города для россиян – Болгария и Черногория, предлагают гораздо больший выбор недвижимости за меньшие деньги.Вокруг света.

Завершив обсуждение роста цен в России, участники заседания приступили к обсуждению рынка зарубежной недвижимости. Ирина Радченко, вице-президент МАИН, заметила, что лидерами по строительству жилья на душу населения в мире являются Китай, О.А.Э и Казахстан. Отнюдь не демократичные страны с либеральной экономикой. Как это можно объяснить? Иван Дмитриевич Грачев, депутат Государственной Думы РФ, предположил, что налоговое стимулирование застройщиков и другие льготы от государства могли способствовать такому строительному буму в этих странах. Немцов Борис Ефимович считает, что между темпами жилищного строительства и демократией зависимости нет. Причина роста ускоренного строительства в этих странах макроэкономическая. Все три вышеперечисленные страны имеют темпы роста больше 10 процентов, это самые быстро растущие экономики мира, следовательно, и в строительном секторе у них наблюдается такой прогресс.
Еще одна страна с высокими темпами строительства жилья Испания вынуждена сокращать количество новых строительных площадок из-за снижения спроса. Плахотнюк Дмитрий, советник российского посла в Испании, высказал предположение о том, что недвижимость на берегу Средиземного моря снова может представлять большой интерес для русских частных инвесторов, так как цены на испанскую недвижимость снижаются, а значит, становятся более доступными для тех, кто хотел бы приобрести себе «место под знойным испанским солнцем».
Владимир Давыдкин, руководитель проекта «Lonsdale Homes», рассказал о том, что лондонские банки по – прежнему охотно выдают ипотечные кредиты и интерес российских граждан к приобретению жилья в Лондоне для постоянного проживания не снижается. А это значит, что плавный рост цен на английскую недвижимость, по его мнению, будет продолжаться и в этом году.Как сохранить и приумножить?

Следующая дискуссионная панель – вложение средств в условиях нестабильного финансового рынка и колебания курсов основных мировых валют с целью сохранения и приумножения капиталов. Недвижимость стремительно дорожала в последние годы не только в России, но и во всем мире. Так, например, за последние 10 лет жилье подорожало в 2 раза в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции. За 5 лет удвоение цен на жилье произошло в Испании и США.
В последнее время покупка зарубежной недвижимости стала вполне обыденным делом у тысяч россиян. Спрос продолжает расти. Лидирует у россиян недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании. Также пользуется спросом Кипр, Турция, Чехия.
Так как цены на жилье в этих странах вполне демократичны, темпы роста на недвижимость, по мнению участников заседания, будут наиболее существенными. За богатого покупателя ведут борьбу и Эмираты – для иностранцев отсутствуют налоги и на владение недвижимостью и на ее покупку.
Григорий Львович Куликов, председатель Совета директоров компании «Миэль», считает, что на сегодняшний день наиболее привлекателен для инвестиций американский рынок недвижимости.Вместе мы – сила?

Объединению Москвы и Московской области была посвящена отдельная дискуссионная панель. Эта тема вызвала различные отклики среди собравшихся участников заседания. Иван Дмитриевич Грачев считает, что, скорее всего, эта тема более актуальна для Петербурга и Ленинградской области. Для Москвы и Московской области такое объединение, по его словам, пока нереально.
Достаточно критично отозвался о подобных новшествах и Борис Немцов. Укрупнение, по его мнению, совсем не означает сокращение проблем. Как показывает практика укрупнения некоторых регионов РФ, количество чиновников не сокращается, а напротив увеличивается. В связи с подобным объединением, по его мнению, нерешенных вопросов станет гораздо больше.

Доступна или нет?

Индекс доступности ипотеки озвучила Никитина Татьяна Ивановна, генеральный директор МАИН. На сегодняшний день повышение кредитных ставок в банках ведет к понижению доступности ипотеки. Общее количество банков в Москве, декларирующих в перечне услуг ипотеку, осталось прежним – 122. Однако реально работают не более 30 % от данного числа. Средняя ставка за пользование ипотечным кредитом в рублях на рынке вторичного жилья 12,8%, а в долларах – 11,3%. Требования к заемщикам сейчас ужесточились: обязательно требуется справка 2- НДФЛ и первоначальный взнос.

Что день грядущий нам готовит?

По традиции все участники заседания высказывали свои предположения и прогнозы относительно разных вопросов. В этот раз собравшиеся задумались о темпах роста ипотечного рынка. Борис Немцов считает, что в этом году инфляция будет высокой, процентные ставки на рублевые кредиты вырастут, это приостановит рост платежеспособного спроса за счет ипотеки, который в последнее время опережал темпы строительства жилья и провоцировал рост цен.
Екатерина Покопцева, руководитель группы кредитования Ассоциации российских банков, озвучила цифры: за 2006 год рынок ипотеки вырос в 4 раза, а за 2007 год – в 2 раза. В этом году рынок ипотеки, по ее мнению, вряд ли вырастет больше, чем в 2 раза.
Иван Дмитриевич Грачев предположил в среднем рост ипотеки в каждом году в 1,4 раза.
Александр Скоморохин, генеральный директор КУИ «Ямал», заметил, что темпы развития ипотечного рынка будут тормозиться из-за проблем с рефинансированием, в частности у АИЖК. Внутренний спрос на ценные бумаги замедлился из-за законодательных несуразиц, а ведь именно оборот ипотечных закладных является условием цивилизованного развития ипотеки и определяет темпы его развития. По его мнению, темп роста ипотечного рынка в этом году будет в 1,7-1,8 раза по сравнению с прошлым годом.

Москва гостеприимная.

Заместитель начальника управления Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, Владимир Васильевич Ермолаев, рассказал участникам заседания об особенностях инвестирования в гостиничный сектор Москвы, который является на сегодняшний день одним из самых прибыльных сегментов в строительстве. Дело в том, что Москва сегодня испытывает огромный дефицит площадей. На данный момент городу нужно как минимум 1500 гостиниц, а всего имеется только 400. Самые популярные гостиницы – это гостиницы уровня «три звезды», но их не так много. За 2008 год планируется создание 28 гостиниц.

Это интересно.

Обсуждение темы дефицита гостиниц плавно переросло в разговор о доходных домах. Для чего и зачем будут строиться доходные дома?
По мнению депутата Государственной Думы Александра Борисовича Когана, доходный дом, должен занять нишу между гостиницей и арендным жильем. Плата за проживание в доходном доме будет дороже, чем средняя квартирная плата за найм, но не такая высокая, как, например, за проживание в гостинице или на съемной квартире. На сегодняшний день создавать такие дома могут только регионы – доноры, а таких в России, к сожалению, не так много. Исследования показали, что 35 процентов молодежи до 35 лет изъявляют желанию не приобретать жилье, а арендовать его по приемлемой цене и быть, так скажем, мобильными.

Легализовать!

Екатерина Покопцева считает, что вопрос о доходных домах не будет решен, пока не будет легализован рынок аренды.
Александр Коган напомнил собравшимся о том, что в России существует упрощенная система налогообложения доходов арендодателя и самый низкий налог в Европе – всего 6% с оборота. Тему продолжил Григорий Куликов, который предложил следующую схему: наниматель, физическое лицо, который где-то работает, мог бы требовать официального заключения договоры найма от арендодателя, если бы работодатели могли учитывать стоимость аренды жилья и списывать эти расходы на себестоимость. К сожалению, «белая» аренда сегодня существует только у малой толики арендодателей в элитном сегменте. Основной рынок в тени, потому что для легализации нет мотивов ни у хозяина квартиры, ни у его квартиросъемщика.
Увы, время заседания лимитировано, а под конец обычно начинаются самые жаркие споры, которые после круглого стола оканчиваются уже мирными беседами на фуршете. Не было исключением и 37-ое заседание МИК, после которого в кулуарах обсуждались планы на 18 июня 2008 года, день следующей встречи бизнес-элиты.