Недвижимость для россиян один из самых привлекательных инвестиционных инструментов. Однако продолжающаяся который год подряд стагнация на рынке, увы, больше не вселяет оптиизм. Огорчения вызывают также последние новшества в законодательстве, которые значительно снижают прибыльность операций. Итак, рассмотрим на примерах, какой «инвест», иными словами прибыль или убытки, ожидают любителей зарабатывать на квадратных метрах.

Первое огорчение вас ожидает, когда вы посчитаете стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте до 2014 года и на сегодня – ровно в 2 раза стоимость активов в недвижимости потеряла в цене.Для инвесторов, которые мыслят мультивалютными «корзинами», это однозначно убыток.

Россиянам, любителям рублевых активов, также радоваться нечему, так как и в рублях недвижимость «просела» на десятки процентов практически во всех сегментах рынка.

Затоваренность рынка недвижимости и активная деятельность застройщиков последних лет говорят о том, что даже при восстановлении спроса, возврата к докризисным ценам ждать придется очень долго.

Если вдруг ваши надежды на то, что недвижимость рано или поздно «отыграет» свое падение уже исчерпаны, и вы решите от нее избавиться, то надо помнить семь правил «новой реальности»:

• Время экспозиции объекта может занимать месяцы, а то и годы. Ликвидностьнедвижимости сейчас одна из самых низких за всю историю существования рынка. Только существенный дисконт может спасти ситуацию.

• Если недвижимость была куплена до 2016 года, то для собственника существует 3-х летний срок владения, после которого налог не будет взиматься. Если же она куплена после этой даты, то срок владения увеличивается до 5 лет. Если все же вы решите избавиться от недвижимости раньше, чем наступит срок освобождения от уплаты налога, то тогда вы должны быть готовы к тому, чтобы его заплатить.

• Стоимость недвижимости при продаже может быть договорной, но вряд ли имеет смысл ее занижать меньше 70% от кадастровой стоимости, так как для исчисления налога налоговики будут ориентироваться именно на эту величину. Величина, например 0,7 для Москвы основывается на местном законодательстве и может отличаться в разных регионах. При этом надо учитывать не место нахождения недвижимости, а место регистрации собственника в налоговой.

• Налог составляет, напомним  – 13 % для граждан и 6% для ИП, он будет рассчитываться от разницы между ценой продажи и ценой приобретения. Например, если вы купили квартиру за 5 млн руб., а продаете за 7 млн, то заплатите налог с 2 млн.

• Один раз гражданину РФ может быть предоставлен вычет на сумму 2 млн руб. Если вы им воспользуетесь, то налог платить не придется. Если вы покупали квартиру с помощью ипотеки, то в зачет могут пойти и выплата процентов. А если покупали квартиру по договору ДДУ без отделки, то приложив договор со строителями и квитанции об оплате стройматериалов, можете вычесть и эти расходы.

• Не забудьте также заполнить декларацию, даже если вы не обязаны будете платить налог – это обязательное условие для всех операций с имуществом.

• И еще одна «ложка дегтя» от налоговиков – если вы официально сдавали недвижимость в аренду, то при ее продаже вы будете лишены права на вычет. Другими словами, стоимость приобретения и ремонта из налогооблагаемой базы высчитываться не будет. Срок владения такой недвижимостью также роли никакой не играет.

ПАТЕНТ ИЛИ ДОГОВОР НАЙМА?

Если вы все же решите официально сдавать свою недвижимость, то должны иметь в виду, что до 30 апреля вы должны будете отчитаться о доходах и заплатить налог 13% для граждан или 6% для ИП.

Но можно также попробовать получить патент на год. Его надо получать заранее. В случае сдачи квартиры по патенту время простоя, если арендатор внезапно съехал, учитываться не будет.