ВходРегистрация

«МЫ НАШ, МЫ НОВЫЙ МИР ПОСТРОИМ», ИЛИ ПОЧЕМУ СТРОИТЕЛЬНУЮ ОТРАСЛЬ В РФ ЖДЁТ КОЛЛАПС?

«МЫ НАШ, МЫ НОВЫЙ МИР ПОСТРОИМ», ИЛИ ПОЧЕМУ СТРОИТЕЛЬНУЮ ОТРАСЛЬ В РФ ЖДЁТ КОЛЛАПС?

1 июля 2019 года – это знаковая дата для всех строителей многоквартирных домов в России, которая знаменует переход на новый способ привлечения денег от дольщиков через эскроу-счета.

Напомним, что раньше застройщики использовали средства граждан безвозмездно, то есть даром. Правда, на растущем рынке у покупателей был свой резон вкладываться в стройку на этапе котлована. Премия за риск и ожидание ключей составляла в среднем 30-40% от стоимости квартиры. А учитывая недешевый квадратный метр, эта экономия измерялась сотнями тысяч рублей.

Всем было хорошо – девелоперы на ранних стадиях закрывали сделки по продажам квартир, граждане экономили, банки зарабатывали на ипотеке…

Но в этой бочке меда была огромная ложка дегтя – по разным причинам иногда застройщики бросали бетонные коробки, и новоселы оставались с кредитным договором на руках, но БЕЗ КВАРТИРЫ.

Предугадать, кто станет следующим банкротом было практически невозможно – обманутых дольщиков плодили не только начинающие строители, не рассчитавшие грамотно бизнес-план.

Миллионы квадратных метров и миллиарды убытков «генерили» и вполне респектабельные застройщики, имевшие за своими плечами многолетний опыт и правительственные награды.

Это не могло не беспокоить власть всех уровней вертикали, так как доведенные до отчаяния несостоявшиеся новоселы – увы, не лояльный электорат.

Последние годы предпринимались попытки навести порядок в этой отрасли, но случаи массового банкротства продолжаются.

 

ПОЧЕМУ В РОССИИ ЗАТЕЯ С ЭСКРОУ-СЧЕТАМИ ПОТЕРПИТ КРАХ?

В большинстве цивилизованных стран, например, во Франции, застройщик получает кредит в банке на строительство объекта. Привлекая покупателей на ранних стадиях, он гарантирует банку возврат кредита. Чем больше договоров бронирования с потенциальными покупателями, тем более льготными будут условия проектного финансирования со стороны банка.

Покупатели тоже готовы резервировать конкретную квартиру за собой, НО НЕ ПОКУПАТЬ ЕЕ, так как объекта права еще нет. Поэтому никто и не платит на этапе котлована всей суммы.

Каждый этап оплаты во Франции определяется этапом строительства и не может превышать суммы, установленной законодательством.  

В целом, схема выплат примерно следующая:

  1. Бронь 5%
  2. Этап земельных работ – 10%
  3. Завершение работ по установке фундамента – 25%
  4. Завершение строительства дома – 25%
  5. Сантехнические работы -10%
  6. Отделочные работы – 20%
  7. Выдача ключей – 5%

  

Для стимулирования покупки квартир в новостройках государство дает покупателям ряд льгот: стоимость оформления нотариальной сделки (нотариус во Франции обязателен) в три раза меньше, чем покупка на вторичке.

В первые два года покупатель новостройки после получения ключей от квартиры не платит имущественный налог, что экономит вполне приличную сумму, которую новосел может потратить на обустройство. Все квартиры, кстати, сдаются во Франции уже с ремонтом, встроенной кухней и сантехническим оборудованием.

Но вернемся в Россию. Почему новая схема не дает ровным счетом никаких прав гражданину на то, что у него не будет проблем с заселением?

Банк, удерживая на эскроу-счете средства дольщика, гарантирует ему лишь возврат средств, но никак не получение ключей от квартиры.

Представим себе ситуацию. Покупатель выбрал квартиру в строящемся доме, заплатил ВСЕ положенные по договору средства – если не хватило, взял кредит и ждет своего звездного часа. Но по каким-либо причинам застройщик не смог достроить дом. И деньги, которые лежали в банке без всяких процентов, ему возвращаются. И то, возможно, не сразу, а лишь после проведения необходимого проведения процедуры банкротства. За это время инфляция и девальвация рубля может эти средства значительно обесценить.

 

НЕТ РИСКА – НЕТ ПРЕМИИ

Но даже, если застройщик и сдаст вовремя дом, то покупатель может столкнуться с тем, что готовые квартиры стоят у застройщика дешевле, чем он заплатил тремя годами раньше на этапе котлована.

А такая ситуация вполне прогнозируема, так как отложенный спрос, который сформировался после кризиса 2014 года уже удовлетворен, ипотечные ставки выросли, а доходы граждан продолжают снижаться.

Внимание, вопрос: зачем покупателю покупать то, чего еще нет, если риски строительной отрасли никуда не исчезли, и самое главное, нет никакого КОММЕРЧЕСКОГО стимула для него это делать?

Времена, когда инвестиции в новостройки были прибыльным занятием давно прошли – мы живем в новой реальности!

Но похоже ни застройщики, ни чиновники этого еще не поняли – НЕ БУДЕТ БОЛЬШЕ НИКАКИХ ОЧЕРЕДЕЙ ЗА НОВОСТРОЙКАМИ! Впрочем, это будет возможно, но при одном условии – когда произойдет резкий скачок доходов граждан.

А почему этого не будет в ближайшей перспективе – это, как говорится, тема другой статьи.

 

Ирина Радченко

 

Поделиться